【文解】關于印發《公布實施左云縣新一輪城鎮土地定級與基準地價的通知》的政策解讀

為進一步規范和建立健康有序的土地市場，強化土地資源資產管理，左云縣自然資源局按照法定程序和要求，完成了新一輪左云縣城鎮土地定級與基準地價更新工作，旨在以基準地價為指導價，進一步規范土地市場，量化土地資產價值，促進土地要素順暢流通，盤活存量建設用地，為全縣經濟社會高質量發展提供用地保障。為方便有關單位和社會公眾更好地理解基準地價，現就相關內容作如下解讀。

一、背景依據

為落實《自然資源部辦公廳關于做好2022年度自然資源評價評估有關工作的通知》（自然資辦發〔2022〕13號）和《山西省自然資源廳關于做好2022年度自然資源評價評估工作的通知》（晉自然資函〔2022〕380號）的文件要求，結合左云縣的實際情況，開展左云縣城鎮土地級別與基準地價更新工作。

二、目標任務

為政府宏觀調控地價水平、制定地價政策、合理配置土地資產、加強市場管理提供依據。健全土地出讓價格形成機制，切實規范土地評估行為，維護土地價格秩序，發揮地價杠桿作用，促進全縣經濟社會持續健康發展。

三、制定過程

由左云縣自然資源局牽頭制定，左云縣城鎮土地級別與基準地價更新成果嚴格遵循《城鎮土地分等定級規程》（GB/T18507－2014）、《城鎮土地估價規程》（GB/T18507－2014）、《自然資源分等定級通則》（TD/T1060－2021）、《自然資源價格評估通則》（TD/T1061－2021）和上級自然資源主管部門文件要求，廣泛聽取各界意見、根據《自然資源聽證規定》于2023年5月6日召開了聽證會。2023年9月26日通過省廳組織的專家驗收會，并獲得山西省自然資源廳批準，做到了程序合法合規。

四、主要技術內容和地價內涵

評價范圍確定時，根據左云縣國土空間總體規劃（報批稿）和“三區三線”成果，結合左云縣實際情況，對評價范圍進行調整；土地級別調整時，通過外業調查和內業處理，以多因素加權評價法為主，采用綜合定級的方式，結合實際情況綜合調整土地級別；基準地價確定時，在土地級別劃分的基礎上，利用土地市場交易價格資料，分別測算商業用地、住宅用地、工業用地、公共管理與公共服務用地的基準地價，并以近期左云縣各類用地的市場地價為參考，驗證基準地價。

（一）基準地價內涵

1、估價基準日

基準地價評估基準日為2023年1月1日

2、設定開發程度

商業用地、住宅用地：“七通一平”（宗地紅線外通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路，紅線內場地平整）；

工業用地、公共管理與公共服務用地：“五通一平”（宗地紅線外通上水、通下水、通電、通訊、通路，紅線內場地平整）。

3、設定土地使用年期

商業用地40年，住宅用地70年，工業用地及公共管理與公共服務用地50年。

4、設定容積率

商業用地設定為2．0，住宅用地設定為2．0，工業用地設定為1．0，公共管理與公共服務用地設定為1．5。

（二）基準地價更新的范圍

本次左云縣城鎮土地定級與基準地價更新的四至范圍為：北至孫右高速以南175米處，東至左云站東側，南至京拉線，西至西外環路。本次左云縣城鎮基準地價更新確定定級范圍為19．74平方公里（含十里河6．1434公頃），較上一輪定級面積20．32平方公里減少了0．58平方公里。

五、基準地價定義說明

1、基準地價是指同一土地級別范圍內同類用途的區域性土地使用權平均價格，是政府公布的指導性價格。

2、基準地價使用范圍為國有土地有償使用，與城市房屋拆遷、集體土地征收價格沒有直接關系。

3、基準地價并不是宗地價格，宗地若不適用基準地價系數修正法進行評估，也可采用市場比較法、收益還原法、剩余法等其他方法評估確定宗地價格。

咨詢單位：左云縣規劃和自然資源局

咨詢地址：山西省大同市左云縣永旺街31號

咨詢電話：0352－3823830